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购房人无北京购房资质是否该返还所购的经济适用房?

作者:腾房纠纷网   时间:2016-12-06   人气:969次


(本文为北京房产律师靳双权原创,如有转载请注明出处)

 

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起无权处分房屋买卖纠纷案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 

一、     基本案情

 

这是北京房产律师靳双权2013年代理的一起经济适用房买卖纠纷案件,靳律师为原告薛英的代理律师。2007623日,薛英与赵明诚签订了《房屋买卖协议》,约定将位于北京市昌平区某小区301室(以下简称301号房屋)的一套经济适用房出售给赵明诚。薛英于2012315日取得该房屋的契税完税凭证,于517日取得该房屋所有权证。由于赵明诚为非北京市户籍人员,亦不在北京市工作。根据北京市关于经济适用住房和商品房买卖的政策强制性规定,双方签订的房屋买卖合同无法履行。

 

2013年619日,薛英以房屋买卖合同无法履行为由,向北京市昌平区人民法院提起诉讼,请求解除双方签订的房屋买卖合同。

 

二、法院审理过程

 

法院经审理查明:2005813日,薛英与北京市昌平区某房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》,约定薛英购买301号房屋,总价款为47万余元。2007623日,薛英与赵明诚签订《房屋购买协议》,约定:薛英向赵明诚转让301号房屋,总价款为68万余元;转让房屋所需费用由赵明诚承担,即将原房屋买卖合同买受人薛英变更为赵明诚,或者薛英办理产权证所需1.55%的契税由赵明诚承担。,薛英给赵明诚7300余元的公共维修基金发票,赵明诚给薛英8000元;赵明诚在2007825日前支付薛英总款68万余元,薛英收到68万余元时给付赵明诚所有发票、手续、合同、钥匙等,剩余7300元待双方办好过户手续一次付清等相关内容。该协议落款处有双方以及中介人赵洁签字。

 

2007年712日,赵明诚给付了薛英购房款68万余元。薛英将商品房买卖合同、房屋购买发票、公共维修基金专用收据等原件及房屋钥匙交给了赵明诚,同日,赵明诚还将涉案房屋物业等费用3460元交付薛英的妻子王萍。后赵明诚占有、使用该房屋至今。

 

2013年619日,薛英以赵明诚不符合在北京市购房条件、无法办理过户、合同目的不能实现为由诉至法院,请求法院判令解除双方于2007623日签订的《房屋买卖协议》合同。

 

法院经审理后认为:本案中,公共维修基金专用收据的原件在赵明诚手中,结合双方的薛英给赵明诚7300余元的公共维修基金发票,赵明诚给薛英8千元约定。。赵明诚已将公共维修基金7300元交予薛英,对此款项,薛英应予以返还。关于赵明诚要求杂费3460元的请求,因赵明诚在涉案房屋中居住,应承担该费用,故赵明诚要求薛英返还费用没有依据。

 

对于赵明诚所主张的经济损失,从本案查明的事实看,双方在签订合同时均知悉所交易房屋的性质,亦应对合同履行可能存在的意外情况有所预见,故双方对所签订的《房屋买卖协议》的解除均有过错,应当各自承担相应的责任。薛英同意赔偿赵明诚的经济损失65万元的数额,符合本案实际情况,法院准予。

 

三、法院判决

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第(二)项之规定,判决如下:

1.赵明诚于判决生效后30日内将301号房屋腾退给薛英。

2. 薛英于判决生效后30日内返还赵明诚购房款及公共维修基金共计695300元。3. 薛英于判决生效后30日内赔偿赵明诚经济损失100万元

 

四、房产律师靳双权点评

 

中国房地产营销协会副会长、资深房地产律师靳双权认为本案本案争议的焦点需要解决以下三个问题:涉案合同解除的风险承担,确定房屋价值的标准,房屋价值与购房价格之间差价款的利益分配。

 

1.  关于涉案合同解除的风险承担。

由于双方于2007623日签订合同时,均知晓涉案房屋的经济适用房性质,虽然依据当时的经济适用房管理政策,并未绝对禁止经济适用房的转让行为,但对于可能发生的管理政策变化而导致的合同风险,双方均应当有所预见。因此,虽然赵明诚的合同义务已全部履行完毕,但因政策变动而产生的合同履行障碍以及因此而导致的合同解除风险,应当由双方共同承担。

 

2.关于房屋价值的确定

涉案的301号房屋性质虽为经济适用房,但双方签订房屋买卖合同的时间在2008411日之前,根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》301号房屋至迟将于2015年可按市场价格出售,而该时间距离本判决作出之日不足一年零五个月,较之双方合同关系存续期间更明显缩短,而且价格波动风险明显降低,因此确定房屋大致的价值区间并非绝对不可能。赵明诚在2007年购买301号房屋时,经济适用房与商品房之间的价格差距并不十分明显,而双方对于该房屋在满足以市场价格进行交易的条件之后可能的价格波动均应当有所预计。因此,确定301号房屋价值的标准,应当以合同解除时周边类似条件商品房的销售价格为参考,酌情确定。

 

3. 关于房屋价值与购房价格之间差价款的利益分配

本案中,双方签订房屋买卖合同的时间为2007年,成交价格为69.5万元,截至本案涉案合同解除时,房屋市场价格已发生变化,与301号房屋类似区位、类似面积的房屋价格也随之变化,赵明诚作为买受人投入到301号房屋中的资金也因之而大幅升值,因此仅仅凭借2007年的购房款显然已无可能购买到同等条件的房屋,该部分升值利益也理应体现在差价款分配方案中;本案涉案合同的解除,系由作为出卖方的薛英主动提出,虽然双方在解除合同的问题上并不存在法律意义上的过错,但考虑到解除合同的时机、合同权利义务的履行情况以及合同履行障碍的客观困难程度,由此产生的机会成本也难以挽回,对此应当由薛英对其予以适当补偿。根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价格出售,产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款,该部分费用属于由产权人负担的成本,应当在分配差价款时予以充分考虑。

 

中国太远房地产律师网

 

  中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队,具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验,太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题,有能力办好各类房地产案件,如果您有相关问题,欢迎来电或当面咨询。

 

 

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